Dúvidas frequentes
As perguntas difíceis, respondidas antes de me ligar.
Impostos, crédito, CPCV, alojamento local, documentação. Se a sua dúvida não estiver aqui, faça-a — respondo do mesmo modo.
Perguntas e respostas
A mostrar 40 perguntas.
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O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o documento legal que vincula comprador e vendedor antes da escritura. Garante a reserva do imóvel e estipula o valor do sinal — habitualmente entre 10% e 20% —, prevendo indemnizações no caso de incumprimento por uma das partes.
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Além do preço do imóvel, deve contabilizar o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o Imposto do Selo (0,8%), os custos de escritura, os registos prediais e os honorários de solicitadoria ou advocacia. Geralmente, estes encargos somam entre 5% e 8% ao valor final.
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Sim, não existem restrições de nacionalidade para aquisição de propriedade. Os únicos requisitos fundamentais são a obtenção de um Número de Identificação Fiscal (NIF) português e a abertura de uma conta bancária em Portugal.
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Jovens até aos 35 anos que estejam a adquirir a sua primeira habitação própria e permanente podem beneficiar da isenção total ou parcial de IMT e Imposto do Selo, com limites de valor patrimonial fixados por lei, além da possibilidade de financiamento a 100% via garantia pública.
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Se a compra for a pronto pagamento, pode demorar entre 2 a 4 semanas. Quando envolve crédito habitação, o processo dura em média de 45 a 90 dias, dependendo da celeridade da aprovação bancária e da avaliação do imóvel.
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Os bancos em Portugal financiam no máximo 80% a 90% do valor de aquisição ou de avaliação — o menor dos dois — para habitação própria e permanente. Precisa de ter no mínimo 10% a 20% do valor do imóvel, somado ao montante dos impostos e despesas de processo.
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O valor de venda é o preço acordado entre comprador e vendedor. A avaliação bancária é o valor estimado por um perito independente contratado pelo banco. O montante financiado será calculado sempre com base no menor desses dois valores.
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É a percentagem do rendimento mensal líquido do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações de créditos. Os bancos exigem geralmente que a taxa de esforço não ultrapasse os 33% a 35%.
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A taxa variável oscila com a Euribor. A taxa fixa garante a mesma prestação durante todo o contrato. A taxa mista, hoje muito procurada, combina um período inicial fixo — 2, 5 ou 10 anos — com um período restante a taxa variável, dando estabilidade no curto e médio prazo.
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A valorização decorre da forte procura internacional, da escassez de solos construtivos devido à orografia da ilha, da elevada segurança, do clima ameno durante todo o ano e da qualidade de vida.
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Para residência e serviços, o Funchal — com destaque para São Martinho e a Ajuda — é a zona mais procurada. Para clima quente e investimento em alojamento local ou segunda habitação, sobressaem a Calheta e a Ponta do Sol. O Caniço e Santa Cruz oferecem uma excelente relação preço/qualidade a poucos minutos do Funchal.
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A Madeira tem diversos microclimas. Imóveis situados abaixo dos 200 metros de altitude oferecem temperaturas mais quentes e dias mais soalheiros. A exposição solar — sul ou norte — e o nível de humidade variam significativamente consoante a freguesia e a cota altimétrica.
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Pode ser vantajoso, mas exige cautela com o Plano Diretor Municipal (PDM), com a inclinação do solo — que determina custos de escavação e muros de suporte — e com o acesso ao terreno. É indispensável verificar a viabilidade construtiva na Câmara Municipal respetiva antes de assinar o CPCV.
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Sim. Devido à topografia e às ruas estreitas de muitas zonas da ilha, imóveis com garagem privada ou estacionamento coberto valorizam substancialmente mais e têm maior liquidez na revenda e no arrendamento.
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Ao contrário das zonas de contenção no continente, a Região Autónoma da Madeira mantém autonomia sobre a legislação do AL. Algumas áreas centrais do Funchal têm regras específicas, mas ainda há oportunidade para emissão de novas licenças em concelhos com elevado potencial turístico.
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A rentabilidade bruta para arrendamento de longa duração situa-se entre os 5% e os 7%. No alojamento local, em zonas de alta procura turística, o rendimento pode ser superior — devendo descontar-se os custos de gestão, limpeza e manutenção.
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Os rendimentos obtidos através de rendas de imóveis situados em Portugal por não residentes são tributados a uma taxa autónoma de IRS, atualmente de 25% a 28%, com possibilidade de dedução de despesas com manutenção, condomínio e IMI.
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O mercado local tem particularidades de documentação, licenças municipais antigas e especificidades geográficas que um leigo desconhece. Um consultor local tem acesso ao off-market — imóveis não publicados nos portais —, qualifica compradores reais e faz a gestão do processo do início ao fim com segurança jurídica.
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Em Portugal, a comissão imobiliária é habitualmente suportada pelo proprietário do imóvel. O acompanhamento, a pesquisa e a consultoria prestados ao comprador não representam um custo acrescido para este.
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Deve certificar-se da Certidão do Registo Predial, da Caderneta Predial Urbana, da Licença de Utilização — ou prova de isenção, para edifícios anteriores a 1951 —, do Certificado Energético e da Ficha Técnica da Habitação, esta última para imóveis posteriores a 2004.
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Um acompanhamento personalizado apoiado na escala da KW Alfa, a maior rede imobiliária do mercado. Combino conhecimento do mercado madeirense, estratégias de marketing digital, rigor jurídico em todo o processo documental e capacidade de negociação focada em defender o valor real do seu património.
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É o acordo formal que me autoriza a promover o seu imóvel. Pode ser celebrado em regime de exclusividade — apenas um consultor promove, o que garante foco total e maior investimento de marketing — ou em regime aberto, com várias agências a promover em simultâneo.
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O exclusivo garante-lhe um único interlocutor responsável, um plano de marketing personalizado, relatórios de atividade regulares e a partilha do imóvel com todas as agências do mercado, a 50/50 — aumentando a exposição sem gerar confusão de preços online.
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Através de uma Análise Comparativa de Mercado, onde cruzo dados de imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma zona da Madeira, a oferta concorrente ativa e a procura real registada na base de dados da Keller Williams.
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Aplica-se o conceito de home staging: despersonalizar os espaços — retirar fotografias e objetos pessoais —, arrumar, maximizar a iluminação natural e garantir uma limpeza profunda. Espaços bem apresentados atraem propostas mais elevadas.
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A angariação não envolve custos iniciais para o proprietário. A comissão imobiliária só é devida após a concretização da venda, habitualmente paga no ato do CPCV ou da escritura.
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O plano de promoção inclui publicação nos portais nacionais e internacionais (Idealista, Casa SAPO, Kyero, Green-Acres), redes sociais segmentadas (Meta e Google Ads), a rede interna global da Keller Williams e marketing de proximidade na ilha.
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Na KW Alfa Madeira partilhamos a comissão em partes iguais com qualquer consultor ou agência com licença AMI válida que tenha um comprador qualificado — multiplicando as hipóteses de venda rápida.
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Antes de agendar uma visita, faço a qualificação financeira e motivacional do potencial comprador, para garantir que tem capacidade real de compra. Protege a privacidade e a segurança do proprietário.
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Sim. Disponibilizo relatórios periódicos de desempenho com métricas de visualizações nos portais, número de contactos recebidos, feedback detalhado das visitas realizadas e análise da concorrência direta.
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Todas as propostas são apresentadas formalmente por escrito, acompanhadas da validação financeira do comprador. Analiso os prós e contras de cada oferta — preço, prazos, condições — e apoio o proprietário na decisão ou na contraproposta.
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Prepara-se a minuta do Contrato-Promessa de Compra e Venda, valida-se a documentação atualizada do imóvel, fixa-se o valor do sinal e agenda-se a data da assinatura formal.
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O vendedor é responsável pelo pagamento das mais-valias em IRS, se aplicável e caso não reinvista em habitação própria e permanente, pelo encerramento de eventuais hipotecas ativas e pelos honorários da mediação imobiliária.
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É solicitado ao banco do vendedor o distrate de hipoteca. No dia da escritura, o banco do comprador — ou o próprio comprador — emite um cheque bancário ao banco do vendedor para liquidar a dívida restante, emitindo-se o termo de cancelamento.
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- Definição de orçamento e pré-aprovação de crédito.
- Seleção e visita aos imóveis.
- Apresentação e negociação da proposta.
- Assinatura do CPCV e pagamento do sinal.
- Emissão do distrate e avaliação bancária.
- Escritura pública.
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Deve confirmar a conformidade de toda a documentação, averiguar se existem ónus ou encargos registados sobre o imóvel, verificar a licença de utilização e certificar-se do exercício — ou da prescrição — dos direitos de preferência.
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Sim, mas com penalizações legais: se a desistência for do comprador, perde a totalidade do sinal entregue; se for do vendedor, tem de devolver o sinal em dobro, salvo cláusula em contrário estipulada no contrato.
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- Certidão do Registo Predial, atualizada.
- Caderneta Predial Urbana, emitida pela Autoridade Tributária.
- Licença de Utilização, ou certidão de construção anterior a 1951.
- Certificado Energético.
- Ficha Técnica da Habitação, para imóveis posteriores a 2004.
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É um documento emitido pelo administrador do condomínio que atesta a ausência de débitos do imóvel — quotas e fundos de reserva. Desde 2022 é obrigatória por lei na celebração da escritura, para proteger o comprador de herdar dívidas do antigo proprietário. O comprador pode, contudo, prescindir expressamente dela na escritura, assumindo a dívida.
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É a faculdade legal dada a certas entidades públicas — câmaras municipais, Estado, DGPC — ou a privados — inquilinos com mais de dois anos, comproprietários — de adquirirem o imóvel pelo mesmo valor e condições acordadas com um terceiro. É publicitado no portal Casa Pronta antes da escritura, durante um prazo legal, habitualmente de 10 dias úteis.
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